Многие владельцы квартир уверены, что раз уж жильё принадлежит им, то они могут делать в нём всё, что угодно. Однако любые изменения, затрагивающие конструктивные элементы здания или планировку помещения, подпадают под понятие перепланировки и требуют официального согласования. Часто о необходимости узаконивания собственники узнают уже после завершения ремонта — и тогда возникает вопрос: как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. Эта процедура вполне выполнима, но требует определённых документов и времени.
Чтобы не столкнуться с неприятностями при продаже квартиры, оформлении ипотеки или приёмке ремонта, важно заранее понимать, какие действия считаются перепланировкой, а какие — обычным косметическим ремонтом.
Что такое перепланировка
Понятие «перепланировка» закреплено в Жилищном кодексе РФ (статья 25). Под ним понимаются любые изменения конфигурации жилого помещения, которые требуют внесения изменений в технический паспорт (поэтажный план и экспликацию). Иными словами, если после ремонта ваша квартира перестала совпадать с её официальным планом в БТИ — это и есть перепланировка.
Такие работы могут включать:
-
перенос или демонтаж перегородок;
-
объединение комнат;
-
устройство новых дверных или оконных проёмов;
-
перенос кухни, санузла или их расширение;
-
установку тёплого пола от общедомовых сетей;
-
объединение лоджии с комнатой;
-
перенос батарей отопления;
-
изменение расположения сантехники, если затрагиваются коммуникации общего пользования.
Главный критерий — изменение конфигурации помещения и влияние на конструктив здания. Даже если стены не несущие, но после их сноса или переноса план квартиры стал иным, это уже требует согласования.
Что не считается перепланировкой
Многие путают перепланировку с обычным ремонтом, который не требует одобрения. Чтобы понять, можно ли обойтись без разрешений, достаточно вспомнить простое правило: если не затрагиваются несущие конструкции и не изменяется функциональное назначение помещения — это не перепланировка.
К допустимым без согласования действиям относятся:
-
замена отделки стен, полов и потолков;
-
установка или замена дверей и окон без изменения их размеров и местоположения;
-
замена сантехники (унитаза, раковины, ванны) в пределах существующих коммуникаций;
-
установка встроенной мебели;
-
перенос электророзеток, выключателей и осветительных приборов;
-
установка кондиционеров (если не нарушается фасад);
-
остекление балкона без выноса радиаторов и без объединения с комнатой.
Однако стоит помнить, что даже незначительные изменения могут повлечь последствия, если в итоге нарушаются санитарные, пожарные или строительные нормы. Например, перенос плиты на балкон или совмещение кухни с жилой комнатой в газифицированных домах без двери может быть признано нарушением.
Когда без согласования нельзя
Согласование требуется в любом случае, если:
-
Затрагиваются несущие конструкции.
Демонтаж или устройство проёмов в несущих стенах может привести к потере прочности здания. Такие работы допустимы только после инженерного обследования и утверждения проекта. -
Меняется расположение мокрых зон.
Санузел или кухня не могут располагаться над жилыми комнатами соседей. Перенос сантехнических узлов требует проектного решения и согласования с управляющей организацией. -
Происходит вмешательство в инженерные сети.
Подключение дополнительных приборов к системе отопления или вентиляции, перенос стояков, радиаторов, изменение уклонов труб — всё это относится к перепланировке и требует разрешения. -
Изменяется внешний вид фасада.
Устройство дополнительных окон, вынос радиаторов на балкон, изменение остекления — всё это требует согласования не только с БТИ, но и с архитектурным отделом района. -
Меняется площадь помещений.
Например, при присоединении коридора к кухне или объединении комнаты с лоджией. Даже если площадь увеличилась всего на полметра, это уже основание для обновления техпаспорта.
Чем грозит самовольная перепланировка
Многие владельцы считают, что «никто не узнает», если сделать перепланировку без оформления. На практике это не так. Проверка может произойти при продаже, обмене, дарении, получении ипотеки или при обращении в суд.
Последствия включают:
-
Штраф (статья 7.21 КоАП РФ) — от 2 000 до 2 500 рублей для физлиц.
-
Требование вернуть квартиру в исходное состояние, если работы нарушают безопасность здания.
-
Отказ в регистрации сделки — Росреестр не зарегистрирует переход права, если в техпаспорте указана другая конфигурация.
-
Сложности с ипотекой и оценкой — банки не принимают в залог жильё с незаконной перепланировкой.
Таким образом, легализация перепланировки — это не просто бюрократическая формальность, а необходимость для защиты ваших имущественных прав.
Как проходит согласование
Если вы только планируете ремонт, алгоритм действий следующий:
-
Получите технический паспорт квартиры.
Его выдают в БТИ или МФЦ. Этот документ фиксирует текущее состояние помещения. -
Разработайте проект перепланировки.
Проект должен быть выполнен организацией, имеющей допуск СРО. В нём указывается, какие стены демонтируются, где появляются новые перегородки, как меняется схема инженерных коммуникаций. -
Подайте заявление в администрацию или МФЦ.
Заявление можно подать через «Госуслуги». К нему прилагаются: проект, техпаспорт, правоустанавливающие документы на квартиру, согласие всех собственников. -
Дождитесь решения.
Срок рассмотрения — около 45 дней. Если проект соответствует нормам, вы получите разрешение. -
После окончания работ вызывается комиссия для приёмки и обновления данных БТИ.
Только после этого перепланировка считается узаконенной.
Что делать, если перепланировка уже сделана
Если работы уже выполнены, то узаконить их можно через судебный или административный порядок. В первом случае собственник обращается в суд с техническим заключением о безопасности изменений. Если суд подтверждает, что конструкция безопасна, выносится решение о признании перепланировки допустимой.
Во втором случае нужно заказать техническое обследование и подать заявление в МФЦ о согласовании уже выполненных работ. После проверки и внесения изменений в техпаспорт квартира приобретает законный статус.
Полезные советы собственникам
-
Не доверяйте устным советам мастеров — уточняйте в управляющей компании, можно ли проводить конкретные работы.
-
Сохраняйте все документы и чертежи: они понадобятся при приёмке.
-
Помните, что даже «незаметная» перепланировка (например, объединение туалета и ванной) требует внесения изменений в документы.
-
Если планируете продавать квартиру, лучше узаконить изменения заранее — иначе сделка может сорваться.
Итоги
Перепланировка — не просто смена интерьера, а изменение юридического статуса квартиры. Закон требует согласовывать все работы, влияющие на конструкцию, инженерные сети и конфигурацию помещений. Понимание разницы между косметическим ремонтом и перепланировкой помогает избежать штрафов и судебных споров. А если изменения уже сделаны — не стоит паниковать: их можно узаконить, действуя по установленной процедуре.
